金利、利回りと不動産価格との関係から採算を考える

2011.10.21

不動産投資を始めたときには、年に1回くらいは次の計算式に当てはめ、収支のバランスを確認してみると良いでしょう。未返済元金残高×金利＝投資総額×期間想定利回り。収支はプラス収支均衡損失が発生ここまで、利回りと金利の関係をお話ししてきました。不動産投資の成否を決める数値、つまりその投資不動産の成績が最も端的に表される数値は、「利回り」と「借入金利」になります。この数値は、電卓とちょっとした知識があれば、簡単に計算できてしまいますし、「どの値だったら採算がとれる」「これ以下なら無理だ」ということもわかります。

ＪＲ相模線(上溝)の新築一戸建て
 ＪＲ南武線(谷保)の新築一戸建て
 京成本線(ユーカリが丘)の新築一戸建て
 ＪＲ京浜東北線(上中里)の新築一戸建て
 京急本線(生麦)の新築一戸建て

しかし、その計算の前提には「金利はこのくらいとして」「家賃は今のままで」「物件の価値が下がらない場合」という条件がつきます。将来の家賃や物件の価値を低めに、金利を高めに見積もれば、投資のリスクは計算上は減るでしょう。ただしその場合、計算結果は現在の不動産相場からはかけ離れた極端に安い価格になってしまうかもしれません。金利、利回りと不動産価格との関係、つまり指値をどこでするのか、どこまでの値段ならば買っていいのか。この判断が不動産投資の一番難しいところであり、成否を分けるポイントになります。指値を検討するときの基本は、金利上昇のリスクとその対応策にあります。ですが、その他の様々な問題も絡み合っています。

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