「失われた15年」の記憶が強い
２〜３年の短期であれば、ＮＯＩやマーケット分析を丁寧に行えば、かなりの精度で適正に予測できる。ところが、わが国では、不動産を非常にリスクが高いと見る人々が少なくない。また、価格の乱高下が激しいと思い込んでいる人たちも多い。これはやはり、かつての土地神話やバブル崩壊後の「失われた15年」の記憶が強いせいだろう。しかし、今やわが国の不動産にも、文明の利器として科学的な「モノサシ」が海外から介入されてい
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会社方式にしたほうが節税効果ははるかに大きい
個人の所有地に所有者の子どもを株主とする会社が建物を建てた場合、地代の支払い方で、将来、借地権の扱いが違ってきます。すでにお話ししたように、無償で建てれば相続時には通常の更地評価をされますが、親の土地だからといって、安い地代しか払わなかったとすれば、その時点で個人が会社に借地権を贈与したとみなされ、贈与税を払わなければなりません。この認定を受けないようにするためには、「相当の地代」、つまり年間に相
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施工のずさんさにあきれ始めた
住み始めて数力月で、施工のずさんさにあきれ始めたのだという。マンションの評価の１つに、大手デベロッパーのものかどうか、という基準があり、「大手デベロッパーによるものだから安心だ」などと思いがちだが、そう簡単でもない。「新規分譲マンションに携わる業者には、売主であるデベロッパー、そこから販売営業を依頼される販売代理、設計事務所、施工をするゼネコン（建設会社）があります。多くの消費者は『デベロッパーの
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東京の地価は上昇しすぎた
東京は、日本の首都であると同時に、金融、経済。文化など、さまざまな点から、国際社会の中で魅力のある都市だからです。その魅力を反映して、いまやワンルームマンションは、二十平方メートル程度で、一億円もするような状況が新宿、港、千代田地区でおこっています。こんな高い物件を、これから投資しようと思っても、その投資利回りは、一パーセント台にしかならず、公定歩合が六パーセントにもなっている今日、明らかに不利で
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「不動産」の変身
この数年の不動産の変貌は、革命的ともいえそうなものだった。証券化などによって不動産は金融商品化し、その特性は大きく変わった。ひとつは可動性だ。不動産は何丁目何番地といった個別性が強く、動かせない資産だった。しかし証券化ではいくつもの不動産がプールに組み込まれ、それを切り刻んで有価証券の形で売られることになった。個別性は薄れ、動く新しい不動産が誕生した。2つ目は取引規模の小型化だ。これまで一件数千万
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家計に無理のない範囲で理想のローンに近づける
「理想のローンにするためにケーススタディと同じように見直しをしたい」と考えられるかも知れません。でも、無理は禁物です。たとえばケーススタディーでは、借り換えの際に1万円多く返済できる場合の例を挙げましたが、「1万円はきつい」という場合に、家計状況を無視して無理に1万円アップのプランを選ぶのは危険です。そんなときは、「5000円ならどうかな」など、目標を変えてみるのがおすすめ。たとえば、毎月返済額を
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建築業者にきちんと調べてもらおう
第一種・第二種低層住居専用地域だと、軒高が7メートルを超えるか、あるいは7メートル以下でも3階建ての建築物なら日影規制の制限を受け響影なる対象になります。たとえば「敷地の境界線から5メートル以上10メートル以内の範囲にできる自分の家の日影時間が冬至の日の8時から16時までの間に3時間以内になるようにしなければならない」とかです。木造の2階建て住宅なら、だいたい軒高が6メートルぐらいなので、大丈夫な
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構造的には木質系・鉄鋼系・コンクリート系
プレハブ住宅とは、住宅の部材を工場であらかじめ生産し、現場でこれを組み立てることによって一戸の住宅を構成するという工法のものである。部材の組み立て方としてはいろいろな方法があるが、まず構造材としての部材を材質で分けてみると、（1）木質系、（2）鉄鋼系、（3）コンクリート系の三種類がある。まず木質系であるが、これは、木質系部材を構造材として建築するもので、工法としては軸組工法とパネル工法とがある。木
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じゅうたんの熱伝導率がきわめて低い
鉄の熱伝導率は五三、アルミは一七五にもなり、金属がいかに熱を伝えやすい素材であるかが分かります。それに対して、木の熱伝導率はわずか〇・二。これはコンクリートの六分の一、鉄の二六五分の一でしかありません。木はそれほど熱を伝えにくい素材なのです。このことを家に当てはめて考えてみれば、木が建築素材としていかにすぐれているかがすぐ分かります。床がもしコンクリートむき出しのままだったら、足から熱がどんどん奪
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姑息さはいちいち神経に突き刺さってくる
ロサンゼルスでアパート経営を何年もやっていたのでよくわかるのである。日本におけるテナントは圧倒的な弱者である、とね。こんな時こそ、庶民の側に立って国がきっちりと関与し、でたらめを統一すべきではなかろうか。業者の方もこれから伸びようとするなら、イメージ作りが肝心なのだ。企業を伸ばすのも必要だが日本の住まいを向上させるのはもっと重要である、というポリシーを持った会社、洗練された企業というルックスのため
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金利、利回りと不動産価格との関係から採算を考える
不動産投資を始めたときには、年に1回くらいは次の計算式に当てはめ、収支のバランスを確認してみると良いでしょう。未返済元金残高×金利＝投資総額×期間想定利回り。収支はプラス収支均衡損失が発生ここまで、利回りと金利の関係をお話ししてきました。不動産投資の成否を決める数値、つまりその投資不動産の成績が最も端的に表される数値は、「利回り」と「借入金利」になります。この数値は、電卓とちょっとした知識があれば
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今年の決算書の内容をよくしたいだけ
「五千万円で持分を買っていただければ、いつでも時価で買い戻させていただきます」などと言っている。しかし、考えてもいただきたい。日本には″不動産小口持分″などという発想はまったくないのである。だから、その市場も形成されていない。市場のないものに″時価”などは存在しない。大手デベロッパーが、ただただ謹弁を弄して消費者を愚弄しようとしていることは明らかである。彼らの考えていることが、わたしにはよくわかる
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借り入れ額を決定するための考え方
家を買うのに、どのくらいの金を借りるか。判断するためのいくつかの要素を挙げてみよう。
（1）自分のライフプラン
独立意識の強い性恪か、そうでないのか、あるいは会社の中で自分の位置づけはどこにあるか。将来も自分はこの会社にい続けるのかどうか。もちろん、将来の独立をおぼろげにでも考えているなら、目いっぱいにローンを組むことは避けて、その分キャッシュ（あるいは流動性の高い預貯金）を増やし
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沖縄県の離島にある独特な建物
私は、もともと海が大好きでダイビングのライセンスを取得した後は、毎年のように沖縄の海に潜りに行っています。その際に目にする沖縄の離島にある独特な建物がとても素敵で気になっています。白い砂で覆われた道から家々の塀を潜ると赤煉瓦の屋根が見えてきて、日本にいることを忘れてしまうほど異国情緒溢れています。私の知り合いに沖縄県出身の友人がいますが、彼女も沖縄県の伝統的な町並みが好きで、これからも大切にしてい
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ビルの専門店街が駅前を変える？？
京都に暮らして長いのですが、京都駅周辺が徐々ににぎわい活気づいていくのを感じています。京都駅周辺、特に南側には何もないと呼ばれていたのは昔。今はファッションビルやモールが立ち並び、観光客にあわせて地元住民も買い物を楽しむような場所へと変わっていきました。地元民が使わない駅では意味がないですが、今はファッションも食も、そして映画館が設置させているモールもあることで実に色々と使える場所になったのです。
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主幹事証券会社を選択するポイント
主幹事証券会社を選択するポイントについて解説します。まず、顧客基盤の大きさは？顧客基盤の大きさは公開時に株式を公募売出する際の潜在需要の大きさを表しており、公開価格の決定に有効に作用します。主幹事証券会社の選択のみならず、引受シンジケート団の選択の際にも、重要な判断要素となります。次に優秀なアナリストが多いか？会社は、株式公開後において、証券会社に所属する証券アナリストの分析情報を、経営戦略の策定
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消費者が間違った選択をしてしまう街、狙うべき街
街自体が急成長していて活気もある。雑誌などでもしばしば注目の街として取り上げられる。このため、不動産の将来的価値も維持されると思ってしまうのだ。しかし、こうしたニュータウンが活気を維持できるのは、過去の経験から考えてせいぜい３０年である。その後は一気に衰退するパターンかほとんどだ。つまり、住宅ローンを払い終わり、ようやく家が自分のものになった（ローン返済中はあくまで銀行のものである）とたんに、資産
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ウレタン高断熱工法の家
「ウレタン高断熱工法の家」では、壁体内の無結露30年保証を行っています。硬質ウレタンには水を吸わないと言う性質があります。水槽などに入れても、水を吸わないために、沈まずにいつまでも浮かんでいます。この性質が壁体内結露を防ぐ大きな役割を果たしています。「百年健康住宅」の壁の中にウレタンが詰まっていて、湿気の侵入を防ぐために実施できる画期的な保証です。他の住宅メーカーでは見られない、まねのできない保証
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作業人はいても職人はいない現状
職人とは自分の仕事のでき栄えに常に満足せずに、仕事のでき栄えを常に高い位置に置いている人、仕事をするのに数多くの道具を用意して、順序良く丁寧に仕事をする人と思うのです。日曜大工を素人がすると墨付けをしないで木を切ったり、墨付けをしないで釘打ちしたり、いちいち下げを取って垂直を確認しながら取り付けたりしません。建築工事の中に「職人」はいなくなったのかな、と私は思っています。建築工事には作業人はいても
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「家」が欲しいと思う
偉そうなことを言っているが、「家」が欲しいと思うまで、私には目標といえる目標はなく、「自分がなにをしたいのか」さえわからずにいた。そんな情けない自分がとっても嫌いだった。だから、どんな目標でもいいから、なにかに向かって進む道が欲しかった。それが私の場合、たんに「家」だったってこと。そのためにお金を貯める目標ができた。そして、一生懸命になれる自分がいる。そんな自分がだんだんかわいく思えてきた。自分を
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公庫側の審査をすり抜ける悪徳業者
業者側は公庫側の審査をよく知っていて、当然わからないように瑕疵を造れるわけだ。瑕疵を造ろうと思えばいくらでも造れる。彼らはその道のプロなのだから。たちの悪い業者は、どうやって沢山金を儲けるかだけを考えている。そんな業者には自分の建てた家に誇りなんてない。銭勘定ばかりが大事だから、必ずどこかの施工工程で「手抜き」をする。施工箇所を省いたり部材の質を落としたりする。しかも家が完成してからだとなかなか発
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眺望は高層マンションの資産
かつて、大規模マンションのすぐ南に新たに高層マンションが建ち、日照がほとんどなくなって訴訟問題にまで発展した事件がありました。最近はこのように極端な日照問題はあまり見られませんが、高層マンション最大のウリである「眺望」については、いまだに同様のことが起こっています。「高みからのいい眺め」は購入価格にも反映されるマンションの資産です。それが、後から建った高層マンションの殺風景なファサードにとって代わ
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知らないと損する住宅ローンの基礎知識
実際にローン返済できる堅実な資金計画を立てる。分譲には買い替えの保証がない。しかも阪神大震災のような災害にでも遭えば、住宅ローンだけが残って、多額の復興資金が別途必要になる恐れもある。だいたい家を買っても値打ちがどんどん下がっていくデフレ時代に、「買えるが返せないかもしれない」二〇〇〇万円、三〇〇〇万円の住宅ローンを抱えるのは、理屈からいっても賢い判断とはいえない。定年まで働ける保証もない時代に、
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賃貸情報を自分で探す
アパートなどを探そうとするとき、賃貸情報誌などをみて探すのが普通ですが、私の場合は、自分の住みたい場所近辺を実際に自分で歩いて、いいなぁ?と思った物件があったら、空き部屋があるか確認し、(外から見れば空いてるか空いてないかはだいたいわかるので)その場で不動産会社に電話をします。中を見たいと伝えると、たいがいの不動産会社はすぐに来て、中をみせてくれます。そこが気に入ったら、そのまま契約したこともあり
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大規模賃貸マンションの共用施設
私は購入する予定がなくても住宅情報誌を見るのが大好きです。そこでよく大規模賃貸マンションの情報を目にします。特に共用施設に興味があります。中にはこんなものまであるの？という物件も。例えば体育館・25メートルの屋内温水プールなど。体育館はスポーツはもちろん音楽サークルや子供たち向けのちょっとした行事など行っているようです。こういうものはなくても困らないけど、あったらきっと自分の活動範囲が広がりそうな
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フランス・イギリスの住宅情報
フランス・イギリス両方とも訪れた事のある国ですが、非常に古き良き街並みを大切にしている国です。そんな両国に共通している住宅情報は、古い建物を安易に壊したりせず、使えるものは外観をそのままに内装をリフォームして住む形が多いようです。ヨーロッパの映画を見るとよく味のある古い建物出てきますよね。中には築100年の集合住宅とかあるみたいですよ。観光地ではなくちゃんと人が住んでるのだからびっくりです！法律で
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理由を探り、推理する
東京は地方出身者の集まりなので、ほとんどの住民が、もとをただせば、いわゆる田舎者です。ですから、初代入植者は、多種多様な街の特徴が見えていないのです。ちなみに、偉そうなことを言っている私の両親の出身は、大阪と福岡です。私は2代目なので、東京生まれ、東京育ちです。2代目の田舎者ですが、仕事柄、街が体系化されて頭に入っています。一次取得層と呼ばれる35歳前後のマンション購入予備軍の方々が、もしも初代の
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ローコスト系の住宅を選ぶ際は、家の販売数が多い業者を
ローコスト系の住宅を選ぶ場合は、何に気をつければいいのでしょうか。それは、もっとも多く家を販売している業者を選ぶことが得策です。ローコスト系の住宅は、工業化製品を使用しています。工業化製品は、品質が一定で、一度に多くの商品を生産できるので、材料メーカーサイドも、なるべく多く消費する建築会社には、良いものをより安く供給しています。また、こうしたローコストメーカーの住宅は、大手ハウスメーカーと、さほど
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不動産価格のピーク時とバブル崩壊後の「半値」
「五年で半値」でも、不動産価格のピーク時から「半値」と、バブル崩壊後、下がりに下がった地価がさらに「半値」とでは、日本経済に与える影響はかなり違う。ことに平成に入ってから十数年、日本の中心地である東京都の商業地がピーク時の二割にまで下落したことを考えると、逆に、よくこれに耐える経済力があったものだと感心すらしてしまう。バブル時代、企業も個人も、事業会社も金融機関も、都会でも田舎でも、金持ちも貧乏人
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老後のために住む家は必要
われわれ日本人が皆、なぜマイホーム購入に力を入れているかといえば、その最大の理由は、老後の安定のためではないだろうか。今以上に社会保障が発達し、老後も住宅費が極めて安くすみ、快適な空間を確保できるとすれば、誰もが住宅にお金をかけず、もっと文化的なことや、旅行などのレジャーや趣味など生活の質を豊かにすることに使うだろう。しかし、日本でとくに大都市に住んでいれば、高い家賃を払い続けなければいけない上に
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マイホームを所有しているときにかかる税金は
マイホームを購入するときや売却するときも多くの税金がかかりますが、マイホームを持っているだけでかかる税金もあります。まず固定資産税があります。これは、マイホームを取得した翌年からかかってくる税金です。所有している限り、毎年支払わなければなりません。固定資産税は、その年の一月一日現在の、固定資産の課税台帳に所有者として記載登録されている人に税金がかかってきます。この税金にはあとで述べるように、軽減さ
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事前に必ず確かめておきたい「住宅性能保証制度」
一戸建てというのは、建ててすぐには表面化しない、いろいろな問題点が後から出てきたりします。したがって、大手のハウスメーカーや分譲業者が加入している「住宅性能保証制度」のことを、よく知っておくことが大切です。建物の保証は、１〜２年という短期のものから、１０年という十分に長いものまであります。特に、基礎、床、壁、屋根、土台、柱といった住宅の重要な構造については、１〜２年ではわからないものがあります。例
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一次取得者は、ブランドの土地よりも無名の土地を
「有名な土地か、まるで聞いたこともないような土地か」と、これが意外と関心があるし、興味があります。つまり、土地にもブランドというのがあって、有名な土地は確かに１割から２割高いし、見栄っぱりな人はそこに住んでいると、それなりにプライドが満たされるのですね。たとえば、私は練馬に住んでいて、西武池袋線で降りる駅は大泉学園です。そうすると、「大泉学園ですか、それは高級住宅地で」と、田園調布か成城にでも住ん
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住宅ローン控除制度が業界の追い風になる
今回の国際的金融危機のなかでも、同様の措置がとられる見込みで、その決め手と期待されているのが、住宅ローン控除制度。これは、返済期間１０年以上のローンを利用して住宅を購入した場合、ローン残高などに応じて所得税を控除できるもの。会社員の場合には源泉徴収されている所得税の還付を受けることでき、自営業は確定申告時に納税する税額を少なくしたり、ゼロにしたりできる。１９９９年には、景気回復策の一環として、それ
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金利の低いものから選び、不足の場合には組み合わせを
当初年収の三〇％を返済に当てるとすればいくら借りられるか、借り入れのすべてをローン（年八・四六％、二〇年返済）の利用とすれば、年収の三倍を借りることができる。つまり、年収四〇〇万円の人が、年間一二〇万円の返済をするとすれば、この人は一二〇〇万円の借り入れが可能だ。また、住宅金融公庫資金、あるいは年金住宅融資などのように、低利で長期返済のものを活用すれば、同じ年収の人でも、より高額の資金を利用するこ
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家が完成するまでの過程
家が完成するまでの過程は、１家のつくりかたを考える（＝設計）2実際に構築する（＝施工）この二つに大きく分けられます。そのうちの設計過程は建築家と施主が一緒に進めていくものですから、文字通り協同作業の真剣勝負となります。ところが2の施工は、施主に課せられたノルマはほとんどなくなります。なぜならこの段階での目的が、あくまで設計した家をその図面通り施工するかという一点に集約されるからです。そもそも設計の
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